Stručně: co je důležité vědět
Provize platformy je služba
Poplatky, které si Airbnb nebo Booking strhávají, nejsou jen technický detail. Z pohledu DPH jde o přijatou službu od zahraniční osoby.
Neplátce často končí jako identifikovaná osoba
Pokud nejste plátce DPH a přijímáte takovou službu, velmi často vám vznikne povinnost registrovat se jako identifikovaná osoba.
Plátce DPH může řešit odpočet
Jestli jste už plátce DPH, přiznáváte DPH z přijaté služby také, ale za splnění zákonných podmínek můžete uplatnit odpočet.
Co si ujasnit hned na začátku
- jestli poskytujete ubytovací službu, nebo řešíte jiný režim příjmů
- jestli jste dnes neplátce DPH, identifikovaná osoba, nebo plátce DPH
- přes kterou platformu přijímáte rezervace a jaké poplatky vám fakturuje
- jestli už vám chodí daňové doklady nebo přehledy provizí od Airbnb či Bookingu
- jestli váš obrat nesměřuje i k plné registraci plátce DPH
Jak to funguje prakticky
Počítejte s tím, že řešíte dvě různé daňové vrstvy
U krátkodobého ubytování typicky řešíte daň z příjmů a vedle toho také DPH. To jsou dvě různé oblasti a není dobré je míchat dohromady.
Daň z příjmů řeší výdělek z ubytování. DPH naopak často řeší provizi nebo poplatek, který vám účtuje Airbnb nebo Booking jako zahraniční platforma.
Jestli jste neplátce, často řešíte identifikovanou osobu
Pokud nejste plátce DPH a přijmete službu s místem plnění v tuzemsku od osoby neusazené v tuzemsku, česká pravidla DPH vás typicky posouvají do režimu identifikované osoby.
Právě sem obvykle spadá provize nebo jiný poplatek fakturovaný zahraniční platformou.
Identifikovaná osoba není totéž co plátce DPH
Tohle je důležité. Identifikovaná osoba přiznává DPH z přijatých služeb od zahraniční osoby, ale není běžným plátcem DPH.
- neúčtujete standardně DPH na všechna tuzemská plnění jen kvůli této registraci
- podáváte přiznání k DPH pro dotčená plnění
- nemáte automaticky nárok na odpočet DPH na vstupu
Plátce DPH má jiný režim
Pokud jste už plátce DPH, přijatou službu od Airbnb nebo Bookingu přiznáváte také. Rozdíl je v tom, že za splnění zákonných podmínek můžete řešit nárok na odpočet.
Proto je důležité neříkat obecně jen „musím řešit DPH“, ale nejdřív správně určit, v jakém režimu jste.
Registraci neodkládejte až po první kontrole
Oficiální výklady Finanční správy přímo upozorňují, že osoba povinná k dani, která není plátcem, se při přijetí takové služby stává identifikovanou osobou a má registrační povinnost.
V praxi proto není dobrý nápad čekat, až se „něco ozve“. Registraci je lepší řešit včas, ideálně ještě před tím, než vám začnou platformy účtovat provize opakovaně.
Evidence poplatků z platforem musí sedět
Abyste DPH řešili správně, potřebujete mít dohled nad tím, jaké poplatky a provize vám platforma účtuje. Bez toho nebudete mít správný základ pro daňové řešení.
Tohle je i důvod, proč u nás dává smysl navazovat po iCalu také automatizaci a práci s emaily a rezervacemi.
Nejčastější situace hostitele
Neplátce DPH
- u Airbnb nebo Bookingu přijímá službu od zahraniční platformy
- typicky řeší registraci jako identifikovaná osoba
- přiznává DPH z přijaté služby
- nemá nárok na odpočet DPH na vstupu
Plátce DPH
- přiznává DPH z přijaté služby také
- současně může při splnění podmínek řešit odpočet
- musí správně rozlišovat vlastní ubytovací plnění a přijaté platformní poplatky
- má širší průběžné povinnosti než identifikovaná osoba
Na co si dát pozor
- neplést si identifikovanou osobu s plným plátcovstvím DPH
- neřešit jen poplatek z pobytu a zapomenout na DPH z provizí platforem
- nepředpokládat, že když „nejste plátce“, DPH se vás netýká vůbec
- nepočítat automaticky s odpočtem, pokud jste jen identifikovaná osoba
- nezapomenout, že vedle DPH pořád řešíte i daň z příjmů
Co z toho plyne pro Superhostem
Tohle téma prakticky navazuje na nastavení nemovitosti, evidenci rezervací a práci s daty z platforem. Pokud chcete mít v provozu jasno, vyplatí se ho řešit společně s dalšími souvisejícími povinnostmi hostitele.
Nechce se vám tohle celé řešit? Jsme tu pro vás a vyřešíme to za vás.
Nechce se vám to řešit? Vyřešíme to za vás. Pomůžeme s počáteční instalací, nastavením, radami i konzultacemi v rámci onboarding služby.Ověření a zdroje
Tento článek je praktický orientační přehled. Nejde o daňové poradenství. Terminologie i logika článku jsou ověřené proti oficiálním zdrojům Finanční správy.